M A K A L E L E R

Ülkemizde genelde stopaja tabi tutarlarda net ödeme şeklinde anlaşma yaygın bir uygulama. Örneğin çalışanların ücret ödemeleri üzerinde çok ciddi bir vergi ve sosyal güvenlik prim yükü olmasına rağmen çok yaygın bir uygulama olarak net ücret üzerinde anlaşılır. Yıl içinde gelir vergisi tarifesinin üst dilimleri yürürlüğe girse bile net ücret sabit tutulur. İlave çıkan gelir vergisi tevkifatı ve sosyal güvenlik primi yükü işverende kalır. Çünkü anlaşma böyledir. Uygulama böyle olmakla beraber geçici süreli de olsa stopaj oranlarındaki değişiklik tarafların birine çıkan ilave vergi yükü nedeniyle bazen tarafların arasındaki ihtilafa neden olmakta. Bu birazda maç esnasında kural değişikliği gibi yorumlanabilir. Ancak içinde bulunduğumuz süreçte yaşanan zorlukların aşılması anlamında bu tür uygulamaların doğru olduğunu düşünmekteyiz.

31 Temmuz 2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararına göre 31.12.2020 tarihine kadar nakden veya hesaben yapılan ödemelerde uygulanmak üzere 31 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiralarından yapılan stopaj oranı % 20’den % 10’a indirildi.

Geçici bir süreliğine uygulanacak olan bu uygulamanın amacı pandemi sürecinde zor durumda kalan ticaret, serbest meslek erbabı ile zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit edilen çiftçiler ile Gelir Vergisi Kanununun 94. Maddesinde yer alan kurumlar tarafından yapılacak kira ödemelerinde yapılacak stopaj oranının % 20 yerine , % 10 olarak uygulanacak olması.

Kira sözleşmelerinin kiracıya yapılacak ödemelerin net veya brüt hususunun yer almasına veya tarafların kira bedelini bu süre için farklı uygulama konusundaki yaklaşımlarına göre problemlerin çözülmesi ayrı bir konu. Hukuki ihtilaf konusu olabilecek hususlar ayrı bir tartışma konusu. Biz bu yazımızda geçici bir süreliğine uygulanacak olan işyeri kira stopajının tarafları nasıl etkilediği konusuna değinmekle yetineceğiz.

Örneğin Ağustos- Aralık 2020 dönemleri için aylık net kira ödemesi 150.000.-TL olan bir taşınmaz gayrimenkulün sahibi Ali Bey’in şahsı olsun. Söz konusu gayrimenkulü de (B) Perakende A.Ş. mağaza olarak kiralamış olsun.

Ocak- Temmuz 2020 Dönemine İlişkin Vergi Yükü

Gayrimenkul taşınmaz sahibi Ali Bey’in diğer ticari veya mesleki kazanç kapsamında gelir vergisine tabi gelirleri olduğunu ve her hâlükârda elde edilecek kira gelirinden dolayı elde edilecek olan gelirlerinin gelir vergisi tarifesinde yer alan en üst dilime yani % 40 oranında gelir vergisine tabi olduğunu varsayalım.

Bu durumda Haziran 2020 dönemine ilişkin aylık kira gelirinden dolayı Ali Bey’in ödeme esnasında yapılan tevkifat ve takip eden yılın mart ayında vereceği gelir vergisi beyanı ile tevkifatın mahsup sonrası ödeyeceği kiraya ilişkin gelir vergisi stopaj oranın % 20 olarak uygulandığı dönemler itibariyle şöyle olacaktır.

Aylık Net Kira	150.000.-
Tevkifat Tutarı (% 20)	37.500.-
Brüt Kira	187.500.-
Götürü Gider (%15)	28.125.-
Gelir Vergisine tabi matrah	159.375.-
Hesaplanan gelir vergisi (%40)	63.750.-
Gelir vergisi tevkifatı	37.500.-
Ödenecek kalan vergi	26.250.-
Vergi sonrası kalan kira	123.750.-

(Taşınmaz sahibi Ali Bey’in aylık net 150.000.-TL kira gelirine ilişkin tevkifat ve gelir vergisi beyanı ile nihai vergi yükü ve vergi sonrası net gelir hesaplaması)

Ağustos- Aralık 2020 Dönemine İlişkin Vergi Yükü

Gayrimenkul taşınmaz sahibi Ali Bey’in diğer ticari veya mesleki kazanç kapsamında gelir vergisine tabi gelirleri olduğunu ve her hâlükârda elde edilecek kira gelirinden dolayı elde edilecek olan gelirlerinin gelir vergisi tarifesinde yer alan en üst dilime yani % 40 oranında gelir vergisine tabi olduğunu varsayalım.

Bu durumda Ağustos 2020 dönemine ilişkin aylık kira gelirinden dolayı Ali Bey’in tevkifat ve takip eden yılın mart ayında vereceği gelir vergisi beyanı ile ödeyeceği kiraya ilişkin gelir vergisinden sonra kalan vergi sonrası kira geliri şöyle olacaktır.

Aylık Net Kira	150.000.-
Tevkifat Tutarı (% 10)	16.666.-
Brüt Kira	166.666.-
Götürü Gider (%15)	25.000.-
Gelir Vergisine tabi matrah	141.666.-
Hesaplanan gelir vergisi (%40)	56.666.-
Gelir vergisi tevkifatı	16.666.-
Ödenecek kalan vergi	40.000.-
Vergi sonrası kalan kira	110.000.-

(Taşınmaz sahibi Ali Bey’in aylık net 150.000.-TL kira gelirine ilişkin tevkifat ve gelir vergisi beyanı ile nihai vergi yükü ve vergi sonrası net gelir hesaplaması)

Vergi Sonrası Kira Gelirlerinin Dönemler İtibariyle Karşılaştırılması

	Ağustos- Aralık 2020	Ocak- Temmuz 2020	Fark
Aylık Net Kira	150.000.-	150.000.-	0
Tevkifat Tutarı (% 10)- (% 20)	16.666.-	37.500.-	-20.834.-
Brüt Kira	166.666.-	187.500.-	-20.834.-
Götürü Gider (%15)	25.000.-	28.125.-
Gelir Vergisine tabi matrah	141.666.-	159.375.-	-17.709.-
Hesaplanan gelir vergisi (%40)	56.666.-	63.750.-	-7.084.-
Gelir vergisi tevkifatı	16.666.-	37.500.-
Ödenecek kalan vergi	40.000.-	26.250.-	+13.750.-
Vergi sonrası kalan kira	110.000.-	123.750.-	-13.750.-

Kayıp-Kazanç

Aylık net 150.000.- TL ödemeli işyeri olarak taşınmaz kira hesaplamasına ilişkin olarak tarafların (Kiracı, kiraya veren, Maliye) avantaj ve dezavantajları şöyledir;

Kiracı açısından;

Kiracı işyerine ilişkin kira bedelini net tutar üzerinden anlaşmış olduğu ve bu hususunda karşı tarafça ihtilaf konusu yapılmayıp kabul edildiğini varsaymamız halinde; taşınmaz sahibine ödenen net tutar artı bu ödemeye ilişkin hesaplanan stopaj toplamı kadar bir tutar maliyet olarak dikkate alındığı takdirde brüt kira maliyeti % 11,11 oranında azalmakta ve örneğimizde 187.500.-TL olan kira maliyeti stopaj oran indirimi ile 166.666.- TL’ye düşmekte.

Kiracı bu durumda avantajlı.

Kiraya veren açısından;

Kiraya veren işyeri kira stopajından dolayı her ne kadar aylık net kira tahsilatında herhangi bir değişiklik olmasa bile takip eden yılın mart ayında vereceği gelir vergisi beyanında mahsup edeceği stopajın azalması nedeniyle daha fazla gelir vergisini vergi dairesine ödemek durumunda kalacak. Bu durumda gelir vergisi ödemesinden sonra elinde kalan net kira tutarı 123.750.- TL iken stopaj indiriminden sonra 110.000.- TL’ye düşmekte. Bu da yaklaşık olarak % 11,11 oranında bir azalma demektir. Kısaca net kira bedelinde bir değişlik olmadığı takdir de stopaj indiriminden kaynaklı kiracı lehine olan tutar kadar, taşınmaz sahibi kiraya veren açısından aleyhte olmaktadır.

Maliye açısından;

Tarafların kira bedelini net olarak anlaşmış olması ve bu konuda stopaj indirimi olmasına rağmen mutabık kalmaları halinde Maliye açısından da vergi kaybı oluşmakta yani aleyhe bir durum ortaya çıkmakta. Stopaj yöntemi ile peşin aldığı vergi tutarı azalıp ,mart ayında yapılan beyan ile mahsup sonrası ödenecek gelir vergisi artmış olsa bile toplam gelir vergisi tutarı azalmakta. Stopaj oranının indiriminden önce Maliye’nin söz konusu kira gelirinden aldığı hesaplanan gelir vergisi toplamı 63.750.-TL iken stopaj indiriminde sonra toplam hesaplanan gelir vergisi 56.666.-TL’ye düşmekte. 7.084.-TL daha az vergi alınmakta. Buda % 11,11 oranında söz konusu aylık kira gelirinden alınan gelir vergisinin azalması demektir.